Pour tenir l'engagement de la loi de 2005 - diviser par quatre les émissions de gaz à effet de serre -, le Grenelle de l'environnement a fixé un triple objectif pour tous les logements d'ici à 2020 : réduire de 20 % ces émissions ; réaliser 20 % d'économies d'énergie ; dépasser le seuil de 20 % d'énergies renouvelables. Plusieurs mesures encore débattues devront être fixées par une loi à venir en janvier 2008.

Depuis 1974, une réglementation thermique (RT) fixant des niveaux maximaux de consommation des bâtiments neufs est imposée aux constructeurs. Depuis 2000, les seuils baissent de 15 % tous les cinq ans. Le dernier texte en vigueur, la "RT 2005", fixe une exigence de consommation maximale de 80 à 250 kWh par mètre carré et par an, soit 105 kWh/m² par an en moyenne.

Le rythme doit s'accélérer, et les nouvelles constructions devront respecter, à partir de 2010, la réglementation "très haute performance énergétique" (THPE), qui impose une consommation inférieure de 20 %. Un tiers d'entre elles devront déjà être à basse consommation (moins de 50 kWh/m2 par an) ou, mieux, passives (moins de 15 kWh/m2 par an), voire à énergie positive (produisant plus d'énergie qu'elles n'en consomment). En 2012, les logements neufs à basse consommation seront la règle ; en 2020, la construction à énergie positive sera la norme.

Pour les professionnels du bâtiment, c'est une révolution. Les techniques pour créer des bâtiments économes en énergie existent, mais beaucoup sont expérimentales, et il faut passer à l'échelle industrielle... Des ossatures bois, acier, béton ou mixtes, et des éléments de cloisons préfabriqués en usine avec isolation extérieure devraient remplacer le béton. Jean-François Gabilla, président de la Fédération française des promoteurs, estime le surcoût à 8 % pour la THPE, de 15 % à 18 % pour la basse consommation.

Pour les logements anciens, la consommation énergétique doit diminuer de 12 % d'ici à 2012 (soit 210 kWh/m2 par an), et de 38 % en 2020 (150 kWh/m2 par an). La mise aux normes accélérée des HLM, en commençant par les 800 000 habitations les moins performantes, sera encore plus draconienne.